Czy wspólnota mieszkaniowa może ograniczyć dostęp do mediów w lokalu?
Celem każdej wspólnoty mieszkaniowej jest ułatwianie życia lokatorom i dbanie o wspólne mienie. Jako jednostka organizacyjna, wspólnota może nabywać różne prawa, ale musi przy tym respektować prawa właścicielskie, o czym przypomina ustawa o własności lokali. Czy ingerencja w dostęp do mediów może stanowić naruszenie przepisów ustawy? Kto odpowiada za zakup mediów do mieszkań i części wspólnych?
Spis treści
- Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej
- Wspólnota a zakup mediów do lokali
- Czy wspólnota może odłączyć media? Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20
Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali znajdujących się w danym budynku wielorodzinnym. Przynależność do wspólnoty powstaje w momencie zakupu mieszkania, a kończy się wraz z jego sprzedażą. Właściciele lokali stają się tym samym współwłaścicielami nieruchomości wspólnej i od tej chwili muszą uczestniczyć w jej zarządzaniu. Co istotne – do wspólnoty nie można „dopisać się” ani zrzec się przynależności do niej.
Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych regulują: ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, kodeks cywilny oraz kodeks postępowania cywilnego o współwłasności. W przepisach określono prawa i obowiązki właścicieli lokali, czyli członków wspólnoty. Mają oni wspólnie działać na rzecz właściwego utrzymywania budynku wraz z urządzeniami i gruntu oraz dbać o części wspólne. Oprócz tego właściciele lokali:
- mają obowiązek utrzymywać lokal w należytym stanie;
- mają obowiązek ponosić koszty utrzymania lokalu;
- mają obowiązek udostępnić mieszkanie w razie konieczności przeprowadzenia konserwacji czy usunięcia awarii;
- mają prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej;
- mają prawo do uczestniczenia w zebraniach i głosowaniach wspólnoty oraz do zgłaszania poprawek;
- maja prawo do określenia sposobu zarządzania nieruchomością, czyli do wyboru zarządu.
Za kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie jej na zewnątrz odpowiedzialny jest zarząd wspólnoty. Do innych obowiązków zarządu wspólnoty należy m.in.:
- organizacja i nadzór nad remontami;
- zawieranie umów z firmami zewnętrznymi w zakresie dostawy mediów;
- nadzór nad bieżącymi sprawami technicznymi (np. usuwanie awarii, rozliczenia, pilnowanie porządku);
- zwoływanie zebrań;
- pobieranie opłat od członków wspólnoty na utrzymanie części wspólnych.
Przeczytaj również:
- Specustawa mieszkaniowa w 2024. Zasady realizacji "specjalnych" inwestycji i prawa mieszkańców
- Wymiana okien w bloku - jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać dofinansowanie w 2024?
- Jak urządzić mały ogródek przy bloku? Jakie rośliny sadzić przed blokiem?
Wspólnota a zakup mediów do lokali
Właściciele lokali mają ustawowy obowiązek uiszczania opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnej, poprzez wpłatę zaliczek. Co istotne, obowiązkowe wydatki dotyczą wyłącznie części wspólnych. Nie ma bowiem w ustawie zapisu, który reguluje sposób ponoszenia kosztów utrzymywania lokali. Wspólnota może dokonywać zakupu mediów zarówno „dla siebie” (na potrzeby nieruchomości wspólnej), jak i dla poszczególnych mieszkań. W tym drugim przypadku działa jako pośrednik w zakresie zakupu, dlatego musi się rozliczyć z właścicielami lokali.
Teoretycznie umowy o dostawę mediów powinny być zawierane oddzielnie dla wspólnoty i dla mieszkańców (cześć wspólna i lokale). W praktyce jednak, zwykle ze względu na wygodę lub kwestie techniczne, wszystkie media są najczęściej kupowane razem. Nie zmienia to faktu, że wspólnota zajmując się kwestią dostaw energii cieplnej czy wody do mieszkań występuje jako pośrednik, działając w imieniu odbiorców. W żadnym wypadku nie można uznać, że wspólnota staje się właścicielem dostarczanych do lokali mediów.
Czy wspólnota może odłączyć media? Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20
Czy wspólnota może odłączyć media? Aby odpowiedzieć na to pytanie posłużymy się przykładem sprawy przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) o ustalenie nieważności uchwały podjętej na zebraniu Wspólnoty. Na skutek nieuregulowania należności z tytułu opłat, zebranie Wspólnoty zadecydowało (poprzez głosowanie nad uchwałą), o odłączeniu jednego z mieszkań od sieci wodociągowej. Na mocy tej uchwały w mieszkaniu powódki odłączono dostawy ciepłej wody.
W ocenie Sądu Okręgowego decyzja wspólnoty „w sposób rażący naruszyła prawo i zasady współżycia społecznego”. Ponadto, w uzasadnieniu Sąd zwrócił też uwagę na to, że podjęta uchwała ingerowała w prawo odrębnej własności lokali (ustawa z dnia 24 września 1994 r. o własności lokali). Oznacza to, że w przypadku mieszkań mają zastosowanie regulacje dotyczące prawa własności.
Wspólnota nie jest uprawniona do wpływania na uprawnienia właścicielskie jej członków ani do samodzielnego egzekwowania należności. Tym samym, wspólnota nie może odciąć dostaw wody do mieszkania i nie może podejmować decyzji o odłączeniu żadnych innych mediów do lokali. Powołano się również na ustawę o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. W przepisach tych nie dopuszcza się możliwości odcięcia dostaw wody w zadłużonym lokalu przez inny podmiot niż przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne.
